一、物業(yè)管理的定義
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
二、物業(yè)管理服務的內(nèi)容
1、房屋建筑及其公共服務設施的使用管理、維修養(yǎng)護、巡視檢查；
2、園林綠地的管理養(yǎng)護；
3、環(huán)境衛(wèi)生的管理服務；
4、公共秩序的維護；
5、參與物業(yè)竣工交付使用時的驗收交接；
6、入住管理；
7、物業(yè)裝飾裝修施工監(jiān)督管理；
8、車輛行駛、停放管理及其場地的維修養(yǎng)護；
9、物業(yè)檔案資料的管理。
10、基礎服務
1）物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹；
2）物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況；
3）房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；
4）建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便；
5）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理、有回訪制度和記錄；
6）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上；
7）建立并落實便民維修服務承諾制，零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄。
11、房屋管理及維修養(yǎng)護
1）主出入口設有大廈平面示意圖、主要路口設有路標，組團及幢、單元、戶門標號標志明顯；
2）房屋外觀完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；
3）制定設備安全運行崗位責任制，定期巡回檢查、維護保養(yǎng)，運行有記錄；
4）公共設施設備運行安全正常，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，一年內(nèi)無重大管理責任事故；
5）公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道；
6）樓房本體公用部位設施的日常維修執(zhí)行《房屋及設備小修服務標準》；
7）道路及停車場：確保大廈道路平整、無洞坑、接茬平順；結構無明顯裂縫、無松散；路牙直順無殘缺、路肩無坍塌、翹角；邊溝齊整不淤塞、涵洞通暢無損壞；
8）確保下水管道、檢查井、雨水口不存泥、通暢，結構及附件物無損壞；
9）護欄及圍墻完好無破損，定期清洗及粉刷。
12、共用設施設備管理
1）共用設施設備運行、使用及維修按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范；
2）排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象；
3）道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行；
4）供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛(wèi)生標準；制定停水及事故處理方案；
5）供電設備運行正常，路燈、樓道等公共照明設備完好；
6）冬季供暖室內(nèi)溫度不低于18±2℃；
7）電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好。
13、保安、消防、車輛管理
1）大廈基本實行封閉式管理；
2）有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責；
3）積極與派出所配合，維護好大廈的治安；
4）巡邏時發(fā)現(xiàn)火警事故或隱患、治安事故、交通事故，要及時處理，并上報有關部門；
5）危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施；
6）消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制訂消防應急方案；
7）機動車輛進出有登記；
8）非機動車車輛按規(guī)定位置停放，管理有序。
14、環(huán)境衛(wèi)生管理
1）清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍；
2）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；
3）大廈外圍道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；
4）房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；
5）商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、廣告牌。
15、綠化管理
1）花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿；
2）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
16、精神文明建設
1）開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動。
2）創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設。
17、管理效益
提供便民有償服務，開展多種經(jīng)營。
三、影響物業(yè)管理發(fā)展的七大因素
1、物業(yè)法規(guī)落后于實踐
現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度，目前還處于起步階段，存著不全面、不嚴密、不具體及不夠協(xié)調(diào)的缺陷，相關法規(guī)精神，因各地物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細則均有不同版本，各施各法，上下無法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間明顯存在著不協(xié)調(diào)，甚至相互矛盾。物業(yè)管理的法規(guī)建設落后于物業(yè)管理的實踐，故專業(yè)管理公司的管理難度亦相應地增加。
2、物業(yè)管理公約缺乏有力監(jiān)管
由于缺乏有力監(jiān)管，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，不能夠相互約束各自的權力和義務。物業(yè)管理公司對其所管理的物業(yè)內(nèi)的業(yè)主、租戶的管理權力均來自于物業(yè)管理公約；而物業(yè)管理服務水平質量的高低，則來自物業(yè)管理公司能否有效地執(zhí)行為雙方共同利益而制訂的物業(yè)管理公約規(guī)定。只有物業(yè)管理公司與全體新舊業(yè)主簽署的物業(yè)管理公約，方可界定權利及義務。否則，物業(yè)管理公司將無法約束沒有簽署物業(yè)管理公約的業(yè)主來履行其應盡的義務；再者，部分物業(yè)發(fā)展項目的發(fā)展商為促銷其物業(yè)單元，均在物業(yè)銷售之后、交付使用時才安排買家簽署相關的物業(yè)管理公約，導致部分業(yè)主有機會拒絕簽署物業(yè)管理公約。因而造成物業(yè)管理公司在執(zhí)行日常管理規(guī)定時，無法約束這些業(yè)主不合理的行為，直接增加了管理難度及造成不必要的糾紛。
同時，物業(yè)管理公約缺乏監(jiān)管。現(xiàn)階段相關的一些物業(yè)管理法規(guī)制度，對物業(yè)管理公約的規(guī)定既沒有法定的指引，亦沒有有效的監(jiān)管機制，因而造成發(fā)展商在制訂物業(yè)管理公約時，只訂立對其有利的條款，而剝奪了全體業(yè)主的利益，引致專業(yè)物業(yè)管理公司無法按公平合理的原則執(zhí)行其職責。同時，部份由發(fā)展商成立的物業(yè)管理公司雖然服務水平及質素低下，但亦可繼續(xù)在市場內(nèi)經(jīng)營，因而造成了物業(yè)管理市場內(nèi)的不平等競爭，相對降低了專業(yè)物業(yè)管理公司的應有的發(fā)展空間。
3、物業(yè)管理法規(guī)制度不健全
縱觀市場，實際上國內(nèi)有不少法規(guī)制度已正式頒布執(zhí)行，這對物業(yè)管理市場的規(guī)范及管理有一定的作用?？墒沁@些法規(guī)制度雖然存在，但相關政府機構沒有落實監(jiān)管或監(jiān)管不力，引致漏洞。同時，在市場上還缺乏針對商業(yè)辦公大廈及商場的物業(yè)管理法規(guī)制度，現(xiàn)階段，物業(yè)管理法規(guī)制度僅局限于住宅物業(yè)，以致專業(yè)的物業(yè)管理公司在管理商業(yè)辦公大廈及商場時均無法可依，只能按照其經(jīng)驗制訂相關的物業(yè)管理規(guī)定，造成各家物業(yè)管理公司因無所適從而各施各法，引起混亂及不必要的糾紛。
4、缺乏有效追收管理費的途徑
目前，物業(yè)管理公司缺乏有效的物業(yè)管理費用追收途徑，根據(jù)現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度，物業(yè)管理公司只可按合同法向欠交物業(yè)管理費用的個人及公司進行加收逾期利息或通過律師向當?shù)胤ㄔ禾崞鹈袷略V訟，但一般民事訴訟的整個程序需時日久，通常由起訴至裁決時間約為三至六個月，如再需要向法院申請強制執(zhí)行命令則時間更長。如此一來，物業(yè)管理公司根本無法有效及快速地追收欠款，因而影響物業(yè)管理公司日常運作的資金流轉。同時，部份業(yè)主更可能為國外投資者，其購買房產(chǎn)活動是為了出租或長遠投資，他們根本不使用有關物業(yè)單元。故物業(yè)管理公司與這些業(yè)主聯(lián)系的成本必定增加，并較難對他們采取有效的措施追討欠款。更有甚者，他們在國外將有關物業(yè)單元轉售后物業(yè)管理公司亦可能無法得知。最后變成壞帳無法收回，直接影響物業(yè)管理資金正常運用，因而增加專業(yè)物業(yè)管理公司的管理難度。
5、物管費收取標準控制過嚴
目前，有關部門對物業(yè)管理費用的收取標準控制過嚴，并按管理費收入金額提取5%的營業(yè)稅。按照物業(yè)管理的常規(guī)做法，物業(yè)管理費用的支出金額，均按有關物業(yè)的實際情況及設施與設備的配置情況來確定，而不是按照政府核定的標準而制訂。但現(xiàn)時部分物業(yè)的管理費用收取標準，要受當?shù)卣飪r局核定的標準所限制，因而造成物業(yè)管理費用收入不足，加大專業(yè)物業(yè)管理公司的管理難度，使部分物業(yè)管理公司根本無法維持其應有的專業(yè)物業(yè)管理服務水平。物業(yè)管理公司用于相關物業(yè)的所有費用支出，均來自相關物業(yè)的全體業(yè)主或租戶交納的物業(yè)管理費。如按物業(yè)管理費收入金額提取5%的營業(yè)稅金，則物業(yè)管理公司用于相關物業(yè)的費用成本相對提高5%。故物業(yè)內(nèi)的全體業(yè)主或租戶，需繳納的物業(yè)管理費必定相應提高，加大了物業(yè)管理公司收納管理費用時的壓力。
6、發(fā)展商遺留問題多多
有的房地產(chǎn)發(fā)展商往往基于發(fā)展成本的因素，造就種種問題樓，而增加日后物業(yè)管理的難度及成本。
如新建物業(yè)的遺漏工程、物業(yè)配套設備不匹配和公用設施、設備維修專用基金未能落實等方面；在物業(yè)建筑期間，建筑圖和安裝設備，會因為種種原因而更改，導致工程遺漏，在物業(yè)交付使用的同時，發(fā)展商還在繼續(xù)部分工程，對業(yè)戶造成不便。而承建商多采取拖延的態(tài)度，令保養(yǎng)期形同虛設，加重了物業(yè)管理公司的負擔和難度，同時還影響物業(yè)管理服務的水準及質量；部分物業(yè)設備的零件及安裝方法經(jīng)常出現(xiàn)不符合標準的情況，或因草率的工程未能及時發(fā)現(xiàn)情況，導致有關物業(yè)設備的運行年限降低，增加管理費用的開支；還有的發(fā)展商在降低成本基礎上，多選擇使用較先進的設備為主體，再配備較差的配件，令設備因主次配件不匹配而產(chǎn)生問題，皆增加日后物業(yè)管理的難度及費用。還有的發(fā)展商為降低投資成本及物業(yè)售價，在物業(yè)落成后交付使用時，均不建立公用設施、設備的維修專用基金，導致設施、設備需要更新或大型維修時，物業(yè)管理公司沒有足夠資金進行更新及維修，使物業(yè)整體壽命及價值降低，更甚者，造成部分設施、設備的使用癱瘓。
7、業(yè)主認識不足也影響管理
我國目前的人均收入普遍不高，對于高標準物業(yè)管理服務的收費難以承受。而物業(yè)管理費用的高低取決于物業(yè)本身的配套與設施，故物業(yè)管理企業(yè)在平衡收費及服務標準時較難處理。有些業(yè)戶對專業(yè)物業(yè)管理概念不清，經(jīng)常因誤會而引起對物業(yè)管理服務的投訴及爭議也時常見，這同樣也加重物業(yè)管理企業(yè)的工作難度，如有很多的業(yè)主認為物業(yè)管理服務應包括其自用單元的簡單維修，但正式專業(yè)物業(yè)管理服務應只提供公用設施、設備，如提供自用單元的維修，亦應為有價服務，以保障物業(yè)整體利益，同時還有部分業(yè)主經(jīng)常占用公用地方，加建外墻窗花用招牌等，所有這些均會給物業(yè)管理帶來不同程度的影響。