第一節(jié) 中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷程

一、中國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

我國(guó)的物業(yè)管理起步較晚，它作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)分支，在我國(guó)幾經(jīng)起伏，經(jīng)歷了起步、休眠、復(fù)蘇與發(fā)展三個(gè)階段。

本世紀(jì)20年代初到抗戰(zhàn)前夕，是中國(guó)房地產(chǎn)萌芽和初步發(fā)展階段。在此期間，在我國(guó)的上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市大量出現(xiàn)一些八九層高的建筑物。以上海為例，此間出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑，最高的達(dá)24層，還建造了許多風(fēng)格各異的住宅。例如，外灘的建筑群、南京路及淮海路的商業(yè)街、幽靜的西區(qū)住宅群等，從而形成了有“萬(wàn)國(guó)建筑博覽”之稱的上海市容特色。同時(shí)，因房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)生了代理經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)性的專業(yè)公司。這些專業(yè)公司的管理形式與我們今天的物業(yè)管理公司的服務(wù)形式較為相似。

1949年新中國(guó)成立后，城市土地收歸國(guó)有實(shí)行無(wú)償劃撥使用，房產(chǎn)絕大部分轉(zhuǎn)為公有制，住宅建設(shè)基本上由政府包下來(lái)作為福利分配。房地產(chǎn)管理由政府設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，政、企、事合一。這樣，房地產(chǎn)這一生產(chǎn)生活要素不作為商品進(jìn)人流通，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)亦停止，物業(yè)管理相應(yīng)也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂而處于休眠狀態(tài)。

進(jìn)入本世紀(jì)80年代后，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)重新崛起并不斷加快其發(fā)展的步伐。在沿海開(kāi)放城市和一些特大城市，由于房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，同時(shí)出現(xiàn)了這些物業(yè)的管理問(wèn)題。此時(shí)，由深圳和廣州開(kāi)始，出現(xiàn)了借鑒香港經(jīng)驗(yàn)、大膽探索、不斷創(chuàng)新的現(xiàn)代物業(yè)管理 行業(yè) 。1994年，建設(shè)部以33號(hào)令頒布建國(guó)以來(lái)我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)部門規(guī)章——《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，從而明確了這種新的管理體制。同年6月，深圳市人大常委會(huì)通過(guò)了我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)地方法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。上述這些法規(guī)和規(guī)定的實(shí)施，進(jìn)一步確定了物業(yè)管理在中國(guó)的地位，標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展進(jìn)人了新的時(shí)期。

二、中國(guó)物業(yè)管理的三個(gè)階段

20年的物業(yè)管理發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：從1981年3月至1994年3月，是我國(guó)物業(yè)管理的探索和起步階段。1981年3月10日全國(guó)第一家物業(yè)管理公司--深圳市物業(yè)管理公司的成立，在我國(guó)率先對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理體制進(jìn)行了改革，開(kāi)始了對(duì)物業(yè)管理新體制的探索和實(shí)踐，拉開(kāi)了我國(guó)物業(yè)管理的帷幕，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理的誕生。走在全國(guó)物業(yè)管理前列的深圳市創(chuàng)下了數(shù)個(gè)第一：第一個(gè)對(duì)商業(yè)寫字樓實(shí)行物業(yè)管理；第一個(gè)完成房管所向物業(yè)管理企業(yè)的改制；第一個(gè)進(jìn)行物業(yè)管理規(guī)范化試點(diǎn)；第一個(gè)開(kāi)展物業(yè)管理人員培訓(xùn)，實(shí)行持證上網(wǎng)；第一個(gè)開(kāi)始通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司經(jīng)驗(yàn)；第一個(gè)實(shí)行內(nèi)部物業(yè)管理招投標(biāo)；第一個(gè)對(duì)物業(yè)管理員工實(shí)行淘汰制；第一個(gè)成立物業(yè)管理協(xié)會(huì)。

第二階段：從1994年4月至1999年5月，這是我國(guó)物業(yè)管理開(kāi)始進(jìn)入規(guī)范化大發(fā)展階段。以建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的頒布和實(shí)施的標(biāo)志。這個(gè)建國(guó)以來(lái)頒布的全國(guó)第一個(gè)有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。其特點(diǎn)：一是物業(yè)管理立法明顯加快；二是物業(yè)管理隊(duì)伍迅速壯大，到1998年底全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)12000余家，從業(yè)人員150萬(wàn)人；三是建設(shè)部組織召開(kāi)了三次重要的會(huì)議。1995年8月30日，建設(shè)部在青島召開(kāi)了全國(guó)物業(yè)管理工作座談會(huì)；同年12年3日建設(shè)部在人民大會(huì)堂召開(kāi)了全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)總結(jié)表彰大會(huì)；1997年6月7-9日，建設(shè)部在大連召開(kāi)了全國(guó)物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)；四是地方物業(yè)管理立法步伐加快?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》首先全國(guó)物業(yè)管理地方立法之先河，使物業(yè)管理盡快走上依法管理的軌道起到了至關(guān)重要的作用；五是物業(yè)管理協(xié)會(huì)相繼成立。1993年6月，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的成立是全國(guó)第一家，以后各地相繼成立，為國(guó)家物業(yè)管理協(xié)會(huì)的創(chuàng)建奠定了基礎(chǔ)；六是出版了一大批著作和期刊；七是開(kāi)設(shè)了物業(yè)管理專號(hào)?？?。

第三階段：1999年5月至今，是我國(guó)物業(yè)管理快速發(fā)展和市場(chǎng)化時(shí)期。以建設(shè)部1999年5月23日在深圳市召開(kāi)的全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議為標(biāo)志，使物業(yè)管理隊(duì)伍繼續(xù)壯大，物業(yè)管理市場(chǎng)培育步伐加快，物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目明顯增多，各項(xiàng)配套政策進(jìn)一步完善。深圳市長(zhǎng)城物業(yè)公司中標(biāo)北京回龍觀是全國(guó)規(guī)模最大的一次，萬(wàn)科接管建設(shè)部機(jī)關(guān)大院為國(guó)家機(jī)關(guān)實(shí)行物業(yè)管理起了帶頭作用。

跨入21世紀(jì)，中國(guó)物業(yè)管理將如何開(kāi)拓進(jìn)取，使物業(yè)管理 行業(yè) 真正成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，我認(rèn)為，中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略是：法制化管理、市場(chǎng)化運(yùn)作、品牌經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、區(qū)域化管理、高科技引領(lǐng)。

三、我國(guó)物業(yè)管理面臨的主要矛盾

1、物業(yè)管理覆蓋面小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)差距較大

我國(guó)的物業(yè)管理，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業(yè)管理覆蓋仍然偏小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1999年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑面積735459萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的98861.88萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理82485.65萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為20%。由此看來(lái)，物業(yè)管理在我國(guó)仍有巨大的潛力。

從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開(kāi)展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1999年底，上海市實(shí)有房屋建筑面積31802萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的20744萬(wàn)平方米，占實(shí)有房屋總面積的65%，其中，實(shí)有住宅建筑面積19310萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的16661萬(wàn)平方米，占衫有住宅總面積的86%；北京市實(shí)有房屋建筑面積27430萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理5930.99萬(wàn)平方米，占實(shí)有房屋總面積的21.6%，其中，實(shí)有住宅建筑面積14211萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的4630.85萬(wàn)平方米，占實(shí)有住宅總面積32.58%；深圳市實(shí)有房屋建筑面積7119萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的3387萬(wàn)平方米，占實(shí)有房屋總面積的48%，其中，實(shí)有住宅建筑面積3768萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的2540萬(wàn)平方米，占實(shí)有住宅總面積的67%；甘肅省實(shí)有房屋建筑面積9647萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的39.05萬(wàn)平方米，占實(shí)有房屋總面積的0.4%，其中，實(shí)有住宅建筑面積5151萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的34.27萬(wàn)平方米，占實(shí)有住宅總面積的0.67%；陜西省實(shí)有房屋建筑面積14328萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的301.08萬(wàn)平方米，占實(shí)有房屋總面積的2.1%，其中，實(shí)有住宅建筑面積7624萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的253.88萬(wàn)平方米，占實(shí)有住宅總面積的3.3%。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。

2、專業(yè)人才匱乏，影響物業(yè)管理 行業(yè) 向高水平、深層次發(fā)展

目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍，突出表現(xiàn)為“三多三少”；一是傳統(tǒng)的繼承型房產(chǎn)管理人才多，新的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少；三是初級(jí)管理人才多，高級(jí)管理人才少；特別是能擔(dān)任部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理 行業(yè) 向高水平發(fā)展。

3、管理人員素質(zhì)偏低，管理服務(wù)服務(wù)不到位

由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行，目前尚未建立起統(tǒng)計(jì)、完善的 行業(yè) 管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，從業(yè)人員良莠不全。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開(kāi)展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒(méi)有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自已與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，對(duì)產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號(hào)施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對(duì)此意見(jiàn)很大。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年投訴情況統(tǒng)計(jì)資料表明，該年全國(guó)物業(yè)管理投訴仍呈上升趨勢(shì)。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、亂收費(fèi)、亂攤派現(xiàn)象嚴(yán)重；保安、保潔水準(zhǔn)低、電視、電梯、電話使用不理想。另?yè)?jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年底至1999年初，對(duì)全國(guó)12個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示；在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中（可選擇多答案），有40.15%的房產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為“房屋及設(shè)備的維修”不到位，有34.57%的認(rèn)為“小區(qū)綠化”不到位，有33.06%的認(rèn)為“安全保衛(wèi)”不到位，有26。95%的認(rèn)為“水電氣的供應(yīng)”不到位，有25.34%的認(rèn)為“交通管理”不到位，有24.65%的認(rèn)為“區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔”不到位，還有12.71%的認(rèn)為“其他”服務(wù)不到位。

第二節(jié) 中國(guó)物業(yè)管理 行業(yè) 結(jié)構(gòu) 分析

一、潛在的進(jìn)入者

對(duì)于一個(gè) 行業(yè) 來(lái)說(shuō)，潛在的進(jìn)入者或新加入者會(huì)帶來(lái)新的生產(chǎn)能力，帶來(lái)新的物資資源，從而對(duì)已有的市場(chǎng)分額的格局提出重新分配的要求。

潛在的進(jìn)入者能否進(jìn)入，主要取決于 行業(yè) 進(jìn)入的壁壘，通常包括：規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差別化、資金的需求、轉(zhuǎn)換成本、分銷渠道、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和政策因素，如果進(jìn)入的壁壘高，外部進(jìn)入的威脅就小。目前，除了政府的資質(zhì)核準(zhǔn)之外，物業(yè)管理 行業(yè) 幾乎不存在任何明顯的進(jìn)入壁壘，發(fā)展商、物業(yè)管理的專業(yè)分承包商、房地產(chǎn)中介代理公司、酒店業(yè)、渠道運(yùn)營(yíng)商都是潛在的進(jìn)入者。

1、發(fā)展商將加深對(duì)物業(yè)管理的介入

從宏觀環(huán)境 分析 可知，隨著中國(guó)加入WTO，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，產(chǎn)品更趨于同質(zhì)化。作為服務(wù)貿(mào)易型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終是靠服務(wù)來(lái)支撐的，物業(yè)的價(jià)值也將通過(guò)服務(wù)來(lái)體現(xiàn)。同時(shí)，物業(yè)管理也是樹(shù)立房地產(chǎn)品牌、延續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念的重要組成部分，與有限的資金投入相比，物業(yè)管理創(chuàng)造的無(wú)形效益是巨大的，萬(wàn)科的品牌構(gòu)成就是一個(gè)典型的例子。正是基于這種認(rèn)識(shí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視物業(yè)管理的作用，并期望通過(guò)高水平的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值，并獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。可以預(yù)見(jiàn)，作為房地產(chǎn)生產(chǎn)鏈上的重要一環(huán)，物業(yè)管理公司非但不會(huì)與開(kāi)發(fā)商脫鉤，反而會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商成立自己控制的物業(yè)管理公司，借以提升競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)。

2、物業(yè)管理的專業(yè)分承包商

一些物業(yè)管理下游的專業(yè)公司，例如大型的清潔公司、綠化公司、設(shè)備維修公司等，迫于市場(chǎng)壓力將會(huì)采取縱向整合戰(zhàn)略，進(jìn)入物業(yè)管理的領(lǐng)域。以廣州為例，物業(yè)管理公司是清潔 行業(yè) 目前最大的主顧，由于缺乏 行業(yè) 管理，清潔公司陷于無(wú)序的競(jìng)爭(zhēng)之中， 行業(yè) 利潤(rùn)非常微薄，介入物業(yè)管理 行業(yè) 可以獲得較為穩(wěn)定的業(yè)務(wù)量，并且為其開(kāi)拓家政服務(wù)等業(yè)務(wù)建立良好的渠道。目前，有個(gè)別清潔公司已經(jīng)開(kāi)始了這種嘗試。

3、房地產(chǎn)中介代理公司

房地產(chǎn)中介代理公司的業(yè)務(wù)范圍原本界定在房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃、經(jīng)營(yíng)代理及相關(guān)的咨詢培訓(xùn)，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，不排除其為了增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，涉及物業(yè)管理 行業(yè) ，特別是物業(yè)的前期介入和顧問(wèn)管理。從香港的情況看，地產(chǎn)代理商普遍采取了這種綜合化的模式。而進(jìn)入內(nèi)地的外資代理公司，如怡高、戴德梁行、魏理仕、第一太平等，無(wú)一例外地采取了中介代理，物業(yè)管理顧問(wèn)一體化的經(jīng)營(yíng)模式。

4、酒店業(yè)

追溯起源，物業(yè)管理與酒店有極為密切的聯(lián)系，早期的物業(yè)管理人員很多擁有酒店的從業(yè)經(jīng)歷。成熟的管理模式、良好的服務(wù)意識(shí)和規(guī)范的設(shè)備維護(hù)是酒店業(yè)涉足物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)，度假型物業(yè)、投資型物業(yè)和高檔公寓管理將是酒店業(yè)進(jìn)入的主要范疇，目前極為流行的“酒店式公寓物業(yè)管理”就是一例。

5、渠道運(yùn)營(yíng)商

盡管物業(yè)管理，特別是住宅區(qū)物業(yè)管理屬于微利的弱勢(shì)企業(yè)，但也具有其它 行業(yè) 沒(méi)有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，即它離客戶終端最貼近，擁有穩(wěn)定的、忠誠(chéng)的客戶資源，是天然的分銷平臺(tái)、配送渠道和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，也是全面實(shí)施、虛實(shí)結(jié)合的最佳選擇。廠家或渠道運(yùn)營(yíng)商不一定直接從事物業(yè)管理，但一定會(huì)以合作、戰(zhàn)略聯(lián)盟等形式介入。例如，2001年6月，海爾集團(tuán)在深圳萬(wàn)科物業(yè)和中海物業(yè)轄下各住宅區(qū)進(jìn)行了駐點(diǎn)營(yíng)銷后，又和金地物業(yè)正式簽訂了“海爾家電社區(qū)銷售協(xié)議書”，嘗試運(yùn)行供應(yīng)商體系，使業(yè)主可以享受到低于市場(chǎng)價(jià)格的優(yōu)惠并由物業(yè)公司提供安裝和維護(hù)的服務(wù)保障。通過(guò)合作，廠商節(jié)約了成本，促進(jìn)了銷售，而物業(yè)管理公司則增強(qiáng)了服務(wù)的特色，提高了美譽(yù)度。相信今后的物業(yè)管理公司將向服務(wù)集成商的角色發(fā)展。

二、替代品

替代品是指具有相同功能或類似功能的產(chǎn)品或服務(wù)。迄今為止，物業(yè)管理還沒(méi)有感受到替代品的威脅，相反，物業(yè)管理正在取代舊有的房屋管理體系，并促成了社區(qū)管理體系的變革。但是，隨著城市社區(qū)建設(shè)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)化、智能化的普及和日益專業(yè)化的社會(huì)分工，新型的物業(yè)管理者將會(huì)產(chǎn)生。

社會(huì)文化環(huán)境對(duì)我國(guó)物業(yè)管理具有深遠(yuǎn)的影響。目前，我國(guó)正在大力推動(dòng)城市社區(qū)建設(shè)，以廣州為例，社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)熱線、社區(qū)服務(wù)網(wǎng)站、志愿單位和志愿者、各類社區(qū)服務(wù)實(shí)體和服務(wù)隊(duì)將構(gòu)成完善的社區(qū)服務(wù)體系?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在政策的支持下，社區(qū)服務(wù)中心將發(fā)揮其無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，逐漸成為社區(qū)服務(wù)的主要組織者，特別是成為社區(qū)物業(yè)管理的主角。

社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和專業(yè)化服務(wù)市場(chǎng)的不斷完善將加速這種趨勢(shì)。各類填補(bǔ)社區(qū)服務(wù)需求空白的專業(yè)公司的不斷涌現(xiàn)，使得社區(qū)服務(wù)中心和社區(qū)居民委員會(huì)能夠較好地組織社會(huì)資源，直接選聘各類專業(yè)公司實(shí)施公眾服務(wù)。特別是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和智能技術(shù)的發(fā)展將有效促進(jìn)管理效率的提高，降低組織協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理的難度，省卻大量的人力，使無(wú)人化管理成為可能。可以預(yù)見(jiàn)，像在美國(guó)那樣一個(gè)管理20多萬(wàn)平方米小區(qū)的景象將出現(xiàn)在中國(guó)。

另一方面，大量的傳統(tǒng)型物業(yè)管理公司將蛻化成新型的物業(yè)顧問(wèn)公司或?qū)I(yè)服務(wù)公司，并分化出職業(yè)的物業(yè)管理經(jīng)理人群體。專業(yè)服務(wù)公司仍然承擔(dān)具體的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但將從組織者的角色轉(zhuǎn)化問(wèn)專項(xiàng)服務(wù)者的角色。顧問(wèn)公司或職業(yè)經(jīng)理人則不直接運(yùn)作具體的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，而是以輸出物業(yè)管理方案和管理技術(shù)為主業(yè)，提供咨詢策劃、組織協(xié)調(diào)的專項(xiàng)服務(wù)。

但是，知識(shí)密集型的物業(yè)管理公司將會(huì)有良好的發(fā)展前景，它們將致力于經(jīng)營(yíng)型物業(yè)、高技術(shù)型物業(yè)以及超大型物業(yè)的管理。這些物業(yè)的管理需要成熟的、專業(yè)的管理技能和高科技維護(hù)技術(shù)，要求嚴(yán)密的組織協(xié)調(diào)和過(guò)程監(jiān)控體系，要求較強(qiáng)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)策劃能力，因此具有較高的進(jìn)入壁壘。

三、購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力

現(xiàn)在，物業(yè)管理正承受著來(lái)自的巨大壓力，甚至“無(wú)還手之力”。一方面源于現(xiàn)行物業(yè)管理模式的弊端，另一方面也來(lái)自于的不成熟和法律環(huán)境的不完善，此外，也來(lái)自于發(fā)展商的壓力。多數(shù)發(fā)展商并沒(méi)有因重視物業(yè)管理而減少對(duì)物業(yè)管理所造成的麻煩，相反，不規(guī)范的行為和要求給物業(yè)管理企業(yè)造成了更多更重的負(fù)擔(dān)。

隨著社會(huì)素質(zhì)的提高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的改善，法律體系的日趨完善，物業(yè)管理服務(wù)將趨于理性的交易。首先，商品消費(fèi)觀念的確立使物業(yè)管理被廣為認(rèn)可。其次，的保護(hù)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，精明的業(yè)主懂得比較，懂得定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。而物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟和完善，使業(yè)主委員會(huì)可以獲得各種顧問(wèn)公司的幫助，管理透明化和財(cái)務(wù)透明化將成為不可避免的流行做法。再者，隨著法律環(huán)境的完善，政府對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)管力度加大，違規(guī)行為將會(huì)受到更嚴(yán)厲的處罰。

四、供應(yīng)者的討價(jià)還價(jià)能力

目前，除了水、電、煤等少數(shù)壟斷部門外，其余服務(wù)或產(chǎn)品供應(yīng)者的討價(jià)還價(jià)能力較弱。隨著物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的成熟和完善，物業(yè)管理企業(yè)能夠更為充分地利用各類社會(huì)資源，將處于更有利的地位。
 
     物業(yè)的個(gè)性化將造就壟斷性的供應(yīng)者，一些高新技術(shù)或品牌產(chǎn)品的應(yīng)用造成了使用維護(hù)的專門性。例如，物業(yè)的智能化系統(tǒng)一般會(huì)由該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)者和建設(shè)者進(jìn)行專門維護(hù)，由于具有相對(duì)壟斷性，維護(hù)成本會(huì)增加。此外，供應(yīng)者也可能出現(xiàn)兩極分化，擁有規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)者將以價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝。

目前的勞動(dòng)力主要來(lái)源于三轉(zhuǎn)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，處于弱勢(shì)地位。將來(lái)的智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理，對(duì)勞動(dòng)素質(zhì)提出了高要求，勞動(dòng)者的討價(jià)還價(jià)能力大大增強(qiáng)，但企業(yè)的人力總成本將減少。

五、 行業(yè) 內(nèi)部現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的抗衡

行業(yè) 內(nèi)部的抗衡是指 行業(yè) 內(nèi)各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系與程度。企業(yè)之間形成抗衡主要是企業(yè)感到競(jìng)爭(zhēng)的壓力或看到了改善其競(jìng)爭(zhēng)地位的機(jī)會(huì)?？傮w上看，誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理的局面目前仍未得到根本改變，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成，企業(yè)普遍沒(méi)有危機(jī)感，也缺乏競(jìng)爭(zhēng)的動(dòng)力，因此業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)定所要求的管理面積是現(xiàn)階段企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最主要?jiǎng)恿Γ捎谖飿I(yè)管理的主體服務(wù)趨于同質(zhì)化，因此管理費(fèi)的高低往往成為決定花落誰(shuí)家的主要依據(jù)。

隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展成熟， 行業(yè) “洗牌”將進(jìn)一步加劇，企業(yè)將從數(shù)量型發(fā)展轉(zhuǎn)向效益型發(fā)展。“看不見(jiàn)的手”將促進(jìn)企業(yè)數(shù)量及其管理的物業(yè)面積更趨合理化、效益化。未來(lái)的物業(yè)管理市場(chǎng)，將細(xì)分出許多子市場(chǎng)，大、中、小型專業(yè)化物業(yè)管理公司都能找到發(fā)展的空間，發(fā)展商控制的物業(yè)管理公司將繼續(xù)存在，獨(dú)立的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人也會(huì)出現(xiàn)。 行業(yè) 特性將造就激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有哪個(gè)企業(yè)可以在總體上占據(jù)主導(dǎo)地位。
 

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